USD/IDR


PENTING : Jenis - Jenis Hak Atas Tanah



Seringkali saat saya ngobrol sama customer atau teman - teman saya, mereka suka bertanya; "Eh Rix, ini gue punya rumah/apartemen/tanah bagusnya HM, HGB, HP atau apa yah?" "Soalnya gue ga mau ada masalah di kemudian hari."
Atau pernah juga saat saya ketemu beberapa teman dari kalangan ekspatriat atau customer saya yang notabene menikah/dinikahi oleh ekspatriat datang curhat ke saya dan marah - marah. Sebagai contoh, pernah suatu kali salah seorang ekspatriat pemilik restoran mewah di Jakarta datang kesaya dan cerita; "Rix, ini bank - bank kenapa sih susah banget kasih fasilitas kredit ke saya? Padahal rekening dan data - data saya bagus kan? Saya juga ga pernah nunggak apa - apa tuh! Kenapa yah Rix?"
Dan tentunya masih banyak contoh - contoh kasus lainnya yang pernah saya alami dan berujung dengan pertanyaan - pertanyaan yang kurang lebih sama.........
Nah, sebenarnya sih.. urusan untuk apply fasilitas kredit di bank itu kan indikatornya banyak. Salah satunya yang akan kita bahas sesuai dengan tema posting ini tentunya ialah "Hak Atas Tanah/Fixed Assets." Yuk, kita bahas! ;)
________________________________
Jenis - Jenis Hak Atas Tanah
Jenis - Jenis Hak Atas Tanah dan Bangunan itu secara garis besar ialah :
  • Hak Milik (HM)
  • Hak Guna Bangunan (HGB)
  • Hak Pakai (HP)
  • Hak lain yang ditetapkan dengan Undang - Undang.
*Dasar Hukum untuk Jenis Hak Tanah sendiri bisa di cek di UU No. 5/1960 tentang Undang - Undang Pokok Agraria.
________________

Pengertian
1. Hak Milik
Ialah Hak terkuat dan Terpenuh dan Tidak ada jangka waktu a.k.a Berlaku Seumur Hidup! \m/
Yang Diperbolehkan :
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan Hukum yang diterapkan pemerintah
- Bank - Bank yang didirikan oleh Negara (Bank Negara)
- Perkumpulan koperasi pertanian yang didirikan berdasarkan UU Np. 79/1958
- Badan Keagamaan
- Badan sosial yang di tunjuk oleh Menteri Pertanian / Agraria setelah mendengar Menteri Kesehateraan Sosial
Hak Milik ialah Hak Atas Tanah yang paling sering digunakan oleh rakyat Indonesia. Coba cek akte rumah teman - teman. Biasanya kalau teman memang seorang WNI yang tinggal dari dulu, akte rumahnya pasti sudah berstatus Hak Milik. ;)


2. Hak Guna Bangunan (HGB)
- Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya
- Jangka waktu berlakunya HGB ialah "30 TAHUN" dan DAPAT DIPERPANJANG! ^.^b
Yang di perbolehkan :
a. WNI
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Biasanya HGB dimiliki oleh organisasi atau perusahaan tertentu. :)
Yang Perlu Dicatat
  • Perpanjangan jangka waktu atas HGB diajukan "SELAMBAT - LAMBATNYA 2 TAHUN" sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut.
    Mengapa Hal ini Penting? Karena "Jika HGB berakhir, maka TANAH OTOMATIS BERALIH KEPEMILIKAN KE NEGARA!" hati - hati yah kawannnn.. :))
    Contoh : Teman - teman punya pabrik, dibuka tahun 1970. Maka sebelum HGB berakhir di tahun 2000. Maka di tahun 1997 ada baiknya teman - teman langsung memperpanjang HGB si pabrik di notaris terdekat. ;)
  • HGB bisa di ubah menjadi HM (Hak Milik) hanya saja dengan catatan untuk : PERORANGAN dan RUMAH TINGGAL saja... :D
  • Untuk beberapa kasus, pembangunan apartemen biasanya menggunakan HGB oleh developer yang bersangkutan dengan menggunakan perhitungan "Strata Title", yaitu : Penggunaan Hak Guna Bangunan untuk Lantai atau Ruang tertentu. ;)
3. Hak Pakai (HP)
- Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari Tanah Negara atau milik orang lain
- Jangka waktu : untuk waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.
Yang diperbolehkan :
a. WNI
b. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
d. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilah di Indonesia
Yang Perlu di Catat
  • Hak Pakai ini biasanya di gunakan oleh Ekspatriat atau Perusahaan Asing di Indonesia
  • Hak Pakai biasanya digunakan developer untuk penjualan apartemen. Biasanya jangka waktu yang di gunakan ialah 5 tahun-an. Setelah itu Hak Pakai itu bisa diperpanjang kembali. :)
  • Karena Hak Pakai ialah hak kepemilikan terendah atas tanah dan resikonya tinggi. Itulah sebabnya fasilitas kredit untuk pemilikan apartemen (KPA) biasanya nilai tunainya hanya 70 % dari Nilai Likuiditas apartemen
  • Kembali ke kasus diatas (paragraf 2), Hak Pakai biasanya di gunakan oleh ekspatriat. Dan biasanya berlaku hanya 5 tahun-an. Resiko ke pihak bank pun jadi tinggi, kecuali bila di lunasi sebelum jangka waktu tersebut. Itulah salah satu sebab ekpatriat susah kalau mau punya atau mengajukan fasilitas kredit untuk pembelian fixed assets di Indonesia. Yaa.. tapi susah kan bukan berarti ga bisa.. Kita tidak akan pernah tau banker/developer/ pihak penjual terkait yang teman - teman temui punya solusi seperti apa kan? ;)
________________________________
Hal Lain Yang Teman - Teman Perlu Ketahui

1. Pemerintah berhak menentukan bahwa "ASING TIDAK BOLEH" memiliki Hak Milik dan Hak Guna Bangunan. Peraturan ini sendiri sudah berlaku semenjak jaman Bung Karno memerintah Indonesia. Karena dulu doski pernah bilang; "tidak boleh ada sejengkal tanahpun dimiliki oleh asing di Indonesia."

Jadi... Kalau teman - teman liat gedung atau aset perusahaan - perusahaan asing di Indonesia, itu sebenarnya mereka nyewa. Atau mungkin diakalin pakai kroco - kroco mereka yang berbentuk perusahaan atau organisasi sejenis di Indonesia ini, yang kemudian menyewakan fixed assets tersebut ke tangan asing. :))
2. Pada saat post ini tertulis (12 October 2011) masih berlaku peraturan, apabila seorang Warga Negara Indonesia menikah dengan seorang ekspatriat, maka Hak Milik dan HGB WNI tersebut bisa hilang dalam jangka waktu 1 Tahun.

Sebenarnya ada beberapa trick untuk mencegah hal ini terjadi. Yaitu dengan cara menggunakan "Akte Pisah Harta" atau menggunakan fasilitas produk perbankan syariah dengan sistem jual - sewa. Correct me if i'm wrong yah! B-)
3. Contoh lain dari Hak Atas Tanah ialah; Hak Guna Usaha. Biasanya banyak terdapat di Sumatera, Kalimantan, Sulawesi, Irian Jaya. Hak Guna Usaha ini biasanya di gunakan untuk perkebunan, pertambangan, dsb...
4. Sebelum membuat Hak Atas Tanah dan Bangunan atau membeli sebuah fixed assets, coba cek dulu apakah fixed assets tersebut berbentuk "Tanah Girig", "Tanah Wakaf" atau "Tanah Militer".

Tanah Girig itu biasanya tanah leluhur yang tidak diperjual belikan. Banyak tanah di Bali ialah tanah girig, tanah girig tidak diperjual-belikan, tapi tanah girig bisa disewakan. Biasanya sih perusahaan - perusahaan yang bikin hotel atau apalah itu bentuknya menyewa dalam jangka waktu puluhan - ratusan tahun.
Ada juga yang namanya Tanah Wakaf. Tanah jenis ini biasanya dimiliki oleh yayasan, LSM, ormas ataupun lembaga keagamaan tertentu. Yang saya lihat sendiri dilapangan, kebanyakan sih tanah wakaf itu digunakan untuk membangun tempat ibadah.

Sedangkah Tanah Militer, heumff... sebenarnya setau saya ada istilah lebih kerennya lagi nih soal tanah ini. Tapi intinya tanah jenis ini tadinya ialah tanah yang di miliki negara dan kemudian di hibahkan untuk militer. Beberapa mungkin dijadikan perumahan bagi para pejabat militer, tetapi terkadang banyak tanah yang kosong. Tanah kosong ini kemudian di sewa oleh para developer untuk dikembangkan. Tanah di Ancol, Kelapa Gading, Pantai Mutiara, Pantai Indah Kapuk, beberapa area di Sunter, dsb itu ialah salah satu contoh tanah militer ini. :)

Tapi tenang, buat teman - teman yang sudah beli tanah di daerah - daerah seputaran diatas itu santai saja. Karena biasanya pihak developer sudah punya kontrak jangka panjang mengenai hak kepemilikan atas tanah didaerah tersebut. ;)
.......................
Yakkk, kurang lebih begitulah teman - teman. Semoga infonya berguna yah. ROCK ON! \m/

No comments:

Post a Comment